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行业动态
创新棚户区改造融资模式
发布时间:2015/5/5 15:38:20 来源:本站 浏览次数:4770次

棚户区的存在是一个历史遗留问题,已成为城市中二元结构的一大表现。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房和城乡建设部统计显示,我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造,约改造了5000万平方米,近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。目前,全国还有1400多万户需要进行棚改,尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。

近年来,国家先后出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》、《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》等文件,要求加快推进棚户区改造工作。住房城乡建设部相关负责人亦强调,棚改是重大民生问题、发展问题,把这项工作放到经济发展新常态中来审视,具有深远的重要意义。加快推进棚改,顺应了人民群众对改善居住条件的期待,能增加消费和投资、助力经济增长,可以完善配套设施、改善城市面貌、提升城市竞争力。

相比保障房建设,地方政府对棚户区改造的积极性更高,因为保障房面对的是低收入人群,消耗的又是政府储备的土地;而棚户区改造利用的都是棚户区现有土地,对其提高了利用率。对地方来说,棚户区改造相当于一个小型的经济刺激,可以弥补目前房地产市场下滑对经济带来的负面影响。目前我国不少产业下滑趋势明显,工业产能过剩较严重,因此加大棚户区改造不仅不会带来产能过剩,还可以满足老百姓的切实需求,带动相应产业的发展,消化部分过剩产能。

棚户区改造存在的问题

首先,棚户区改造涉及土地房屋征收、土地整理、安置房建设及配套项目建设等内容。客观上讲,实施棚户区改造的难度越来越大,主要原因是商业价值高、容易改造的地区已基本改造完毕,剩下的大多改造成本过高。棚户区改造存在的突出问题包括:一是征地拆迁工作难度大,供地计划落实受到影响,一些纳入计划的棚户区改造项目无法按期实施;配套设施不能按时完成,影响到已建成棚户区安置住房的交付使用;少数项目存在质量问题,包括参建单位质量责任不落实,存在一些质量通病等。

其次,政府要完成棚户区改造任务,解决资金来源是关键。棚户区改造一般是通过政府规划由企业来操作。据业内人士估计,地方政府棚改筹资缺口至少在千亿元以上。20144月国务院常务会议上确定,由国开行成立住宅金融事业部,实行单独核算,采取市场化方式发行住宅金融专项债券,向邮储等金融机构和其他投资者筹资,鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与,重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。此前媒体报道,国家开发银行从央行获得3年期1万亿元的抵押补充贷款,专项用于支持国开行住宅金融事业部,支持保障性住房,特别是棚户区改造的信贷资金需求。2014年《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中称:各地要建立健全信贷偿还保障机制,确保还款保障得到有效落实。按照新预算法规定,政府债务只能通过政府及其部门举借,不得通过企事业单位等举借。政府举债以政府债券形式,主体仅限省级政府,省级以下无举债权,市县可由省级政府代为举借。因此,地方政府也只能间接利用国开行的专项资金。

运用PPP创新融资模式

根据《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》和《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》的要求,在公共服务和基础设施等重点领域要进一步创新投融资体制,充分发挥社会资本特别是民间资本的积极作用。

此前,财政部和发改委都力推政府债务PPP化,以政府购买服务等形式来替代传统政府融资平台运作。

PPP通常由社会资本承担建设、运营、维护基础设施的大部分工作,并通过使用者付费及必要的政府付费获得合理投资回报。政府部门可针对某一项目和社会资本一起组建一个项目公司,为该项目主体安排好现金流,并负责基础设施及公共服务价格和质量监管,以保证公共利益最大化。

政府可以争取国家开发银行的专项资金贷款来降低融资成本,实行财政补贴、税费减免、土地出让、收益返还等优惠政策,或者允许在改造项目里配套建设一定比例的商业服务设施和商品住房,吸引社会资本参与棚户区改造,使原棚户区居民能享受到更好的公共服务。

应用PPP模式有利于缓解棚户区改造项目的融资难题。一方面,创新投融资机制,引入社会资本投资,可以缓解政府建设资金的不足。另一方面,政府通过投资补助、担保补贴、贷款贴息等方式支持引入社会资本的项目,能够进一步强化社会资本信心。

(来源:中国建设报)


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